La venta de viviendas sigue en caída libre. No se superan las 35.000 operaciones de compraventa en el mes de mayo de 2009

Ni la caída de los precios de la vivienda, ni la caída espectacular del Euribor detienen la caída.

    La venta de viviendas sigue cayendo. Los precios de las viviendas están bajando en todas las comunidades autónomas, concretamente un 8,2% de media en tasa interanual,  y el Euribor se encuentra cosechando mínimos históricos (por debajo del 1,5%) cuando hace menos de un año se encontraba en máximos históricos (por encima del 5,3%), pero ni siquiera estos dos importante factores consiguen frenar la caída en la venta de viviendas.

    Así en mayo la venta de viviendas en España, según señala el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha caído un 32,2%. Es una cifra más moderada que la cosecha en abril, que fue del 47,6%. Pero también hay que tener en cuenta que la cifra de abril contaba con el apoyo de las fiestas de Semana Santa, que seguramente contribuyeron a aumentar la caída. Separando entre vivienda nueva y la de segunda mano la caída es del 34,9% para la primera y del 29,4% para la usada. En mayor la cifra de operaciones de compraventa es de 34.012.

    Hay una serie de factores que están jugando a favor de que las cifras dejen su caída libre, como son la caída de precios, la caída del Euribor, la puesta en marcha de planes por parte del Gobierno, como la de presentar aval por el 50% de los préstamos hipotecarios de VPO. Esperemos que la conjugación de factores positivos ayuden a presentar balances más positivos en el medio plazo.

Se pone en marcha una línea del ICO para avalar el 50% de la hipoteca de VPO

El Ministerio de Vivienda presenta la medida para tratar de favorecer a las familias el acceso a viviendas protegidas e incentivar a las instituciones financieras a que ofrezcan más créditos al contar con el aval del 50% por parte del gobierno a través de la nueva línea ICO.

    La ministra de vivienda, Beatriz Corredor, ha firmado con Aurelio Martínez, presidente del Instituto de Crédito Oficial (ICO), el Convenio de Colaboración para la puesta en marcha de la Línea de cobertura para la Vivienda de Protección Oficial (VPO).

    El Gobierno ofrece un aval de hasta el 50% de los nuevos préstamos hipotecarios para viviendas protegidas, provenientes tanto del nuevo Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2010, como los que provengan del stock de pisos sin vender de anteriores planes o de la conversión de viviendas libres en viviendas de protección oficial.


    Según la ministra está nueva línea facilitará el crédito para la compra de vivienda protegida a 100.000 familias españolas. El Gobierno está por tanto compartiendo el riesgo de una hipoteca, y de está manera se está tratando de incentivar la concesión de nuevos créditos. La verdad es que la restricción crediticia está siendo un verdadero obstáculo para muchas familias y empresas para poder poner en marcha sus proyectos y esta medida incide directamente en el corazón del problema.

    Con esta nueva medida se actúa en tres frentes, por una parte se favorece el acceso a familias a viviendas de protección, por otra se motiva a las instituciones financieras a ofrecer más créditos pues cuentan con la cobertura financiera y además se pretende conseguir así dinamizar el mercado inmobiliario tanto el de construcción de nuevas viviendas, como el que se encuentra en forma de stock.

La vivienda se encuentra en una senda bajista de precios y cae un 8,2% en el segundo trimestre del 2009

El índice general de precios de la vivienda baja en el segundo trimestre un 8,2% en términos interanuales, es decir, los precios del segundo trimestre de 2009 con respecto a los precios del segundo trimestre de 2008.

    La vivienda continúa bajando sus precios. Ahora se encuentra en niveles de 2006. Se encuentran en una clara senda bajista. Podemos llamar a la causa del desplome de precios de diferentes formas, como estallido de la burbuja inmobiliaria,  parón del sector de la construcción,  gran caída de la demanda de la vivienda, severidad de la actual crisis económica o restricción del crédito, en realidad, estos títulos son causas y efectos interrelacionados de la situación en la que nos encontramos. Pero parece que en el fondo, la caída de precios responde a un necesario ajuste del mercado de la vivienda. Según los datos del Ministerio de Vivienda las casas han caído un 8,2% en términos interanuales y respecto al primer trimestre del año, el índice general de precios registra una caída del 1,9%.

    Ahora se está estrechando la diferencia entre la caída de precios de la vivienda nueva y la de segunda mano. El precio de las viviendas nuevas ha caído un 7,9% y las usadas un 8,6%. Todas las comunidades autónomas registran bajadas en el precio de la vivienda. Sin embargo, se encuentran las excepciones de las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, en las que sus precios aumentan un 0,4%.

    En las comunidades autónomas de Castilla-La Mancha y Cantabria los precios retroceden más de un 10%, concretamente Castilla-La Mancha retrocede un 12,6% y Cantabria un 10.1%. Madrid se les acerca a estas dos últimas, cayendo sus precios un 9,8%. A la zaga de Madrid están las comunidades de Valencia y Baleares con un retroceso en sus precios del 9%. Murcia también se encuentra por encima de la media con una caída de sus precios de vivienda del segundo trimestre de 2009 con respecto al segundo de 2008 del 8,8%. Las tres Comunidades Autónomas en las que menos han caído sus precios son: País Vasco, (-6,3%), La Rioja, (-3,7%) y Extremadura (-1,1%).Esperemos que estos descensos ayude a sacar adelante el stock de viviendas sin vender.

Hipoteca multidivisa

    La hipoteca multidivisa es una fórmula inventada por las entidades financieras para ofrecer a los posibles clientes, una alternativa atractiva a la hora de formalizar sus préstamos hipotecarios.  La publicidad y las referencias de este tipo de hipotecas, son cada vez mayores, debido sobretodo, al aumento progresivo del endeudamiento de las familias, por las subidas de los tipos de interés  y de los índices de referencia de los préstamos hipotecarios. Los incrementos del precio del dinero, o tipo de interés y los IRPH,  les conduce a aumentos importantes en las cuotas de sus hipotecas cada vez que son revisadas. Para paliar estos efectos, se intentan crear fórmulas atractivas que hagan disminuir las cantidades que se deben destinar al pago de las cuotas y en este sentido aparecen las hipotecas multidivisa.

    El objetivo de la hipoteca multidivisa es bajar los intereses del préstamo, utilizando como referencia una moneda que este depreciada respecto al euro y los tipos de interés del país de la moneda sean también  más bajos que los del euro. En la hipoteca multidivisa, se utiliza el Libor que es un índice publicado diariamente en Londres. Cada país tiene sus tipos de interés, por ello a cada uno de ellos le corresponderá un Libor diferente. Al Libor habrá que añadirle el diferencial correspondiente, al igual que ocurre con el Euribor. Una de las mejores ventajas de la hipoteca multidivisa es que si una moneda se hace excesivamente fuerte, o sube el precio del dinero en el país al que pertenece la moneda, podremos pasarnos a otra moneda que este depreciada y los tipos de interés del país correspondiente sean bajos. Ese descenso del tipo de interés implicará una reducción en la cuota. Así pues si queremos saber cuanto pagaríamos de cuota utilizando otra divisa que no fuera el euro, deberíamos mirar el Libor correspondiente al país de la divisa y sumarle el diferencial que le aplica la entidad bancaria.

     Actualmente el Yen japonés y el Franco suizo son dos divisas con unos tipos de interés bajos e  infravaloradas con respecto al euro, por lo que son  dos monedas con las que mejoraríamos sustancialmente las   condiciones del préstamo hipotecario. El funcionamiento en la hipoteca multidivisa podría ser el siguiente: si por ejemplo el banco nos concede 200.000 euros en concepto de préstamo hipotecario, el día de escriturar elegiríamos la moneda que mas nos conviniera. Si la moneda elegida es la moneda nipona, el Yen japonés, automáticamente, la deuda de 200.000 euros, sería trasladada a su equivalente en Yenes. Se aplicaría la formula del interés compuesto utilizando como tipo de interés el Libor para el Yen, más el diferencial que añada el banco y sabríamos la cuota a pagar. La cuota mensual vendría en Yenes y el banco la trasladaría a euros, por lo que cada mes pagaríamos una cantidad diferente, dependiendo de como esté el cambio del Yen al euro en ese momento. Según las condiciones firmadas, podremos cambiar a otra divisa, por ejemplo trimestralmente, si los tipos de interés del país de la divisa utilizada han subido considerablemente o si se ha hecho fuerte con respecto al euro.

    La hipoteca multidivisa, tiene ventajas interesantes, pero también conlleva algunas desventajas y riesgos. Debemos de estar continuamente pendientes de datos económicos, como los tipos de interés de los diferentes países, la evolución de las diferentes divisas, su revalorización o depreciación, etc. Debemos de estas acostumbrados a manejar datos financieros y tener visión de futuro. Si por ejemplo tenemos una hipoteca de 200.000 euros y la divisa que hemos elegido sube un  20% frente al euro, ahora nuestra deuda sería de 240.000 euros, pero si, es el euro el que sube un 20 % respecto a la divisa a la que tenemos nuestra hipoteca, entonces nuestra hipoteca será de 160.000 euros.

    También debemos de saber que las comisiones que se cobran en la hipoteca multidivisa son mayores, y también es mayor el diferencial que se agrega al índice de referencia, en este caso, el Libor correspondiente al país de la divisa, pero aún así, actualmente estos mayores gastos quedan bien cubiertos, ya que el Euribor está mucho más elevado que el Libor del Yen y del Franco suizo por ejemplo. Además en la hipoteca multidivisa tenemos que pagar la comisión correspondiente al cambio de divisa, ya que cada vez que llega la cuota mensual, nuestro banco debe pasar de la divisa elegida al euro. Esta comisión suele ser de un 0,2%, así que para una letra de 1000 euros pagaríamos 2 euros más.

    Vamos a comparar una hipoteca de 200.000 euros a 30 años referencia a Euribor y al Libor correspondiente al Yen japonés. Como el diferencial que se aplica al Libor es mayor que el que se aplica al Euribor, vamos a suponer Euribor + 0,50 % y Libor + 0,75 %. El Euribor actualmente está a 4,683 y el Libor para el Yen a 1,15.

    Así tenemos Euribor + 0,50 = 4,683 + 0,50 = 5,183. Lo que supone una cuota mensual de:  1.096,12 euros.

    Por otro lado, Libor (Yen japonés) + 0,75 = 1,15 + 0,75 = 1,90. Lo que supone una cuota mensual de  729,28 euros.

    Es decir, un ahorro mensual de 366,84 euros. Si lo multiplicamos por las 360 cuotas que suponen los 30 años, tenemos un ahorro total de 132.062 euros. Evidentemente, esto variará mucho en 30 años, como decíamos la cuota varía cada mes y   teóricamente cambiaríamos de divisa cada vez que las condiciones ya no nos fueran  favorables.

    Las dos divisas más utilizadas son el Yen japonés y el Franco suizo. El Libor del Yen japonés es más bajo y permite un mayor ahorro, pero es más volátil que el Franco suizo, ya que este es más estable y fluctúa menos en el tiempo. El Euro, el Yen japonés, el  Franco suizo, el  Dólar estadounidense , la  Libra inglesa, el dólar canadiense, el dólar neocelandés, son divisas que pueden utilizarse en las hipotecas multidivisa. Conviene informarse y asesorarse detenidamente antes de lanzarse a firmar una hipoteca multidivisa. Resulta interesante pero hay que conocer pormenorizadamente todos los detalles. El sólo hecho de que lleve asociado el término riesgo en muchas de sus referencias y tratándose de un tema tan delicado en el que entra en juego mucho dinero, como es el caso de los préstamos hipotecarios, nos debe hacer actuar con cautela y tratar de llegar a conocer todo detalle minuciosamente. Puede que  la entidad financiera nos ofrezca un tutelaje personalizado a través del cual nos asesore de forma gratuita,  por ejemplo informándonos  del momento en el que le interesa cambiarse a otra moneda. También puede resultar conveniente en determinados momentos contratar un seguro de cambio que nos proteja de posibles súbitas subidas, sabiendo que aminorará el posible ahorro conseguido a través de la hipoteca multidivisa. En definitiva, es una opción interesante con muchas ventajas, pero también debemos conocer sus riesgos y saber que debemos estar siempre informados  de datos económicos que nos permitan tomar las decisiones adecuadas.

Hipoteca puente

    La hipoteca puente es un producto financiero que ofrecen los bancos y cajas de ahorro que permite cambiar de vivienda sin necesidad de vender con urgencia la casa que se tiene actualmente. Es una hipoteca que se concede con la característica de ser una financiación temporal, generalmente un año o dos. Será el  tiempo del que se dispondrá para vender la anterior vivienda y formalizar la nueva hipoteca sobre la nueva casa. Teóricamente este periodo debe servir para conseguir las mejores condiciones  posibles en la venta de la anterior vivienda, condiciones que no se conseguirían si se  tuviera que vender rápidamente para poder adquirir la nueva casa que se desea o se necesita adquirir con urgencia.

    Si  se desea o se necesita adquirir una nueva vivienda a corto plazo, es realmente difícil sincronizar los tiempos de la adquisición de la nueva vivienda con la venta de la anterior. No es deseable vender precipitadamente, pues seguramente se estará malvendiendo el inmueble a un precio inferior al real del valor del mercado y por otra parte normalmente no se puede hacer frente a las dos cuotas que supondría tener dos hipotecas. Con estas condiciones estaríamos hablando de la hipoteca puente, una fórmula para financiar el cambio de vivienda, que nos permitiría adquirir la nueva casa vendiendo con tranquilidad la anterior y pagando una única cuota. Las condiciones variaran de una entidad bancaria a otra. Hay además intermediarios financieros que ofrecerán sus condiciones particulares para la financiación del cambio de vivienda. Para que la cuota a pagar no se diferencie excesivamente entre la hipoteca de la vivienda que queremos vender y la hipoteca puente, entra el juego el concepto periodo de carencia, que normalmente consiste en sólo pagar intereses durante el periodo establecido para la hipoteca puente, uno o dos años. Para entender mejor estos conceptos veamos un ejemplo ficticio de hipoteca puente. Para un mejor comprensión del concepto de la hipoteca puente omitiremos  los gastos derivados de las diferentes operaciones.

Ejemplo ficticio de hipoteca puente:

1.- Una familia vive actualmente en una casa a un precio de mercado de 180.000 euros. Se está pagando la hipoteca de esta casa y el capital pendiente es de 120.000 euros por el que se paga una cuota mensual de 700 euros.

2.- Por circunstancias personales van a cambiar de vivienda. La casa en la que desean vivir cuesta 250.000 euros.

3.- Acuden a su entidad bancaria donde formalizan una hipoteca puente que asciende a 370.000 euros, que corresponderían a la suma de los 120.000 euros que les queda pendiente de la hipoteca del primer piso más los 250.000 euros que cuesta la nueva vivienda.

4.- Con 120.000 euros de la hipoteca puente se cancelaría la antigua hipoteca.

5.- No se desea pagar una cuota excesiva, que se desvíe de los 700 euros que pagaban por la primera hipoteca. La hipoteca puente incluye la fórmula del periodo de carencia, por la que durante el periodo establecido, uno o dos años, sólo se pagarán los intereses.

6.- Dispondrán de este tiempo para buscar las mejores condiciones para la venta de su anterior piso. Las óptimas condiciones son venderlo por 180.000 euros que era el precio de mercado. Los 180.000 euros conseguidos con la venta serán utilizados para rebajar el precio de la  hipoteca, que ascendía a 370.000 euros, pero ahora, restando el valor de la venta, se quedaría en 190.000 euros.

370.000 euros de la hipoteca puente - 180.000 euros de la venta del antiguo piso = 190.000 euros para la nueva hipoteca.

7.- Ahora pagaran  la cuota completa, es decir, capital e intereses, de la hipoteca de la nueva vivienda. El capital pendiente se ha reducido considerablemente gracias a la venta de la anterior vivienda.

    Otro concepto relacionado es el de crédito puente. Este se suele utilizar cuando todavía la futura vivienda está sobre planos y por lo tanto no se puede hipotecar la nueva vivienda porque todavía no esta construida.  Los créditos puente incluirían periodos de carencia, que nos permitirán hacer frente a los gastos iniciales que exige el promotor (entrada, cuotas o pagares iniciales...).